7月27日，一则有关银行理财监管新规的消息让整个市场不安宁，上午A股收盘前出现快速跳水走势，不少分析人士认为，A股的震荡走势或与新的银行理财监管征求意见稿有关。据说是史上最严。

昨天（7月26日），融发布了全国房贷市场7月报告。报告显示，本月全国首套房平均利率为4.44%，继续创历史新低，比上月的4.48％下降0.04%；比去年7月的5.18%下降0.74%；二套房平均利率为5.39%，与上月持平。有分析师指出，房贷利率已接近谷底。

果不其然，一些城市已经开始收紧房贷了

据北京日报7月27日报道，在房地产市场调控方面，北京市将根据住宅和非住宅市场不同情况，采取区别化调控措施，促进房地产市场平衡发展；着眼于首都功能定位，加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求；继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

此外，朋友圈里也在疯传南京将出新的限贷政策，重点在提高首套房和二套房的首付比例。

7月26日晚7点多，朋友圈几乎被“南京限贷政策已出台”刷爆，根据网上流传的版本，南京新版限贷政策共有四条：1、首套房首付比例35%；2、二套房首付比例50%；3、三套房停贷；4、征信系统显示已结清二套以上也算二套房，仅限南京市区。

与此同时，一条人民银行南京分行召开紧急会议的信息风传整个朋友圈，不少业内人士认为：这次可能是真的！

据扬子晚报记者多方求证获悉，开会是真，网传新政内容也基本属实，新政将第一时间发布在人行，具体执行日期尚未知。

据扬子晚报报道，一位参会人士特别提醒，最近办房贷的市民最好要抓紧时间了。此外，网传的“三套房停贷”，若坐实，对炒房族来说是一记重拳。

近年来，中国货币供应增长较快，但民间投资增速却持续回落。数据显示中国民间投资上半年仅增长2.8%，比去年同期回落7.3%，回落幅度相当大。

楼市高温难退，“地王”频出、房价普涨，尽管限购、限贷等政策频出。资金还是如洪水般流入，似乎楼市泡沫崩盘只停留在预测中而不会真的发生一样，亦或是每个投资者都在赌自己不会接到最后一棒。

上海迪士尼开园才一个月，周边的房价已经翻倍上涨。6年前，迪士尼刚动工时，这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米，但现在部分项目成交价达到5万元/平方米，当地销售人员预测部分楼盘将迈入8万/平。

仔细分析楼市现状，这些数据并不能让人轻松。在市场分化加剧的背景下，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。

这让人不禁联想到一个画面，投资者拿着大把的钞票四处张望，哪儿的楼市有稍稍一点利好就疯狂投向那里。

有业内人士指出，之所以出现房价、地价泡沫，主要是上半年央行货币超发、地方土地财政及企业资金错配的结果。中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”，下半年房地产市场肯定会受影响。具体而言，一是在信贷方面，不可能再向房地产市场放水，预计会有更多的实际操作技术手段（如控制商业银行向房地产过度放水，按揭贷款可能也会收紧）；二是房价高涨根源在于地价飙升，下半年对过热的土地市场会重点调控，如调整土地供应节奏，稳定市场预期。

此外，本次政治局会议还提出“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。”分析师指出，去库存从加快变为有序，说明下半年的去库存将更有针对性。不久前，发改委针对下半年房地产如何调控便提出，对一线及部分二线城市，要密切库存下降情况，加大住房供应，防止房价过快上涨；对三四线库存较大城市，要根据当地情况，化解库存。

还有，本次政治局会议还首度提及“要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道”。这说明，上半年货币政策在传导渠道上存在不畅问题，导致货币没有流向实体经济。

因此，未来去产能与降杠杆的力度将加强。中央会采取更多手段让货币流向实体经济，房地产再想趁货币政策“走量涨价”，空间已经不大了。这也意味着，当下还得意的一线及热点二线楼市地市疯狂热潮，已经不会长久了！下半年，降温是肯定的！

安信证券房地产研究团队认为，房价下跌历史经验很多，从过去中外经验来看最直接的就是利率上升货币紧缩，目前在看不到利率上升趋势的情况下，在四部门杠杆比率相对合理的情况下，汇率的变化是最大不确定性，同时仍要微观供需比的变化。具体分析如下：

1、利率提升是过去刺激房价下跌最最直接和共性的因素：理论上房价作为一种资产价格，其与利率呈负相关关系是较基础的判断，什么时候房价会下跌，很多城市有泡沫，偏离一般均衡，但是迟迟不回归是因为什么？往往是因为宽松的货币环境和低利率环境。一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将快速得到挤压，几乎无一例外：日本年、美国年、俄罗斯年，中国和年。但目前来看，我们短期看不到中国进入一个加息周期，利率风险不大。以下三图分别为俄罗斯、中国、日本几次房价下跌前的利率调整，连续的加息是刺破泡沫的关键。

2、汇率是中国房价走势最不确定的因素：汇率对房价的影响，涉及到宏观经济道路的选择，日本和美国选择稳住汇率而让房价调整，俄罗斯选择放弃汇率而稳住房价，目前来看，稳住汇率是一个相对更高明的选择，可以有效的保持居民的货币购买力，为未来经济恢复提供动能。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。在年6月-年月底两年时间内，中国外汇储备从3.99万亿跌至3.19万亿美元，外储消失近万亿规模，显示维持汇率的成本在加剧，如果未来能如政府预期——做到“没有长期贬值的基础”，那么更有利于维持资产价格，虽然依旧需要去泡沫过程，但是居民未来依旧有购买力，但如果汇率出现长期贬值趋势，房价预期将产生绝大变化。从理论上看，汇率升值在开放经济体将导致货币量上行，利率下行，投资意愿上行，有利于房价的上涨，反之则导致房价下跌。从实证角度看，正负相关都出现过，需要看两个方面，一是总产出的趋势，如果经济增长较为明确，短期的汇率波动将不影响整体趋势；二是看国内流动性对冲，如果国内流动性对冲了国际资本的流动，则可能出现不同趋势；三是看趋势的形成是短暂的还是长期的，如果趋势较为长期则将偏向理论情况。综合来看，过去多年人民币处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切政府维持汇率稳定的决心。

3、杠杆是促进行业发展的主动力也是堆积泡沫的主力军：我们考察了政府、银行、企业和居民四部门的杠杆水平，目前来看仅有企业的杠杆水平高过国际水平，其余三个部门的杠杆水平都在合理区间：

1）政府：年中央政府性债务负债率41.5%，地方政府债务率为89.2%，两项指标均低于国际警戒线。

2）银行：年底，除了房地产开发贷款占比4.88%之外，全国个人购房贷款余额约14.2万亿（年一季度为15.2万亿），个人购房贷款余额占总贷款的比例约15.4%，占GDP的比重为23.5%，离国际普遍的40%以上水平仍有较大提升空间，其中美国42%，日本32%。

3）企业：我国房地产上市企业年第一季度的整体负债率约77%，略高于美国（59.5%）和日本（59.7%）的水平，整体而言全球的房地产企业都有高杠杆的特性，这和行业属性高度相关，也是行业风险的重要来源之一，尽量维持房地产企业杠杆的安全性是防止系统性风险的关键。

4）居民：个人住房贷款余额占总住户贷款的比重约53.6%，占总贷款比重为15.4%，占GDP比重为14.3%，该水平仅与日本房地产泡沫破裂后的最低值相近，也低于美国历年水平,但美日杠杆都在持续下降，我们依旧还在上升通道中。居民的购房杠杆率与利率有着较强的负相关性，随着利率走低且社会信用体系的提升，居民购房杠杆空间极大可能会进一步提升。

4、供需比是绝对不可忽视的微观指标：为什么在同一货币环境下，有些城市涨得多，有的涨得少，微观结构的研究其实才是真正做房产实物投资的关键，当一个城市库存急剧下降时，房价的上涨或不随全国而变，从我们对比年和年底供需比的变化可知，城市之间分化很严重，供不应求的城市仍将继续等待时机上涨，严重供过于求的城市或许将面临失落的三十年。我们在年曾经做过一次统计，当时营口是%的供需比，严重过剩，而深圳仅有33%，严重供给不足，因此我们判断，深圳房价上涨是必然事件，目前两年过去了，虽然营口供需比也下来了，但仍旧超过%，而深圳仅有26.6%，深圳房价在适当刺激条件下必定还要上涨。

夜深人静，百度又做了什么陷入了危机？

缩水近一半的买卖王健林却任性拿下了？

菲律宾吓尿了！土耳其政变失败！悲伤法兰西…世界乱糟糟

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