伴随着我国城镇化水平提高，自年长租行业初露锋芒，短短7年时间，国内长租公寓发展迅速，规模化明显，但目前公寓商们所面向的消费主体比较宽泛，随着长租公寓的不断发展，消费者主体细分会越来越明显。

毕业大学生

（一）消费者发展现状

1.刚毕业大学生就业广泛，年全国高校毕业生人数达万人，较去年增加16万人；自年以来，全国毕业生人数按照2%-5%的同比增长率逐年增长，近7年间累计毕业生人数达到万人。

2.大学生就业租房及在城市之间的不断流动为租赁市场打开了一扇大门，在如下所示图中，每一个亮点代表一座城市。亮点越大，说明该城市留住的本地大学生、或接收的外地大学生越多。从全国尺度来看，可以清晰地看到几个大学生流向的重点：北京、上海、广州、深圳，其次则是杭州、南京、郑州、武汉与成都。这张图中线条流动的往复关系，则说明了大学生在城际之间的流动。

在这张图上，城市间的连线代表大学生流动的方向。每两个城市之间都有两条连线，线条的粗细表示这两个城市间流动的大学生数量占流出城市的外流大学生总数的比例，线条的颜色则代表流入的城市。

从上图中清晰地看到城市间人才输送关系：比如上海-南京之间有一条橙色的粗线和一条蓝色的细线，橙色粗线表示有较大比例的南京大学生流向了上海，蓝色细线表示有较小比例的上海大学生流向了南京。很明显，这种就是典型的城市间人才输送关系（南京输送人才给上海）。同样的这种关系还存在于：郑州-北京、武汉-北京、武汉-上海等。另外还可以观察到，整个图中几乎没有深红色和橙色的粗线存在，因为几乎没有北京和上海大规模向外流出的毕业生。

（二）客户需求分类

1.考研族，为了有充裕的时间和安静的场所学习。

2.恋爱族，情侣为了恋爱选择在外一起租房。

3.不喜欢宿舍集体居住的一类学生。

4.需要有空间进行私人创作的一类学生。

5.应届生上班族。

（三）运营模式

以集中式运营为主，分布式运营为辅。

（四）配套服务

1.互联网+公寓服务，打造属于自己的APP公寓服务和，运用平台整合附近各类生活服务资源，打造公寓综合体，接入O2O美容、理发等服务，创造一个智能化的生活平台。

2.由于大学生流动的频繁性，因此应做好租户档案管理系统，以避免出现房子长时间闲置而找不到租客的情况。

3.公寓附近应配备便利店、干洗店、餐饮店。

4.公寓公共空间应配有社交空间、图书吧、咖啡吧。

5.建立公寓社区群，在群里交流生活与经验，并在群里组织线下活动。

（五）消费群体未来发展趋势

未来大学生人数将逐年递增，且在一二线城市的流动量 ，诸如上海、北京、深圳、武汉、杭州、四川等城市。打入这些一二线城市市场，打造为大学生服务的青年公寓将会是一片蓝海。

白领阶层

（一）消费者发展现状

在消费观念方面，白领青年和非白领青年的消费观念存在显著差异，白领青年的消费观念更为前卫，他们更加认同“国外的东西比国内的好”、“高消费是成功人士的象征”、“与其勤俭节约，不如能挣会花”、“品味比流行更重要”；同时，白领青年比非白领青年在日常消费中更为看重品牌和时尚。在消费行为方面，白领青年比非白领青年更有可能进行投资理财，拥有私家车的比例更高，购买住房时更加看重环境因素，更有可能进行旅行，而且旅行时选择国内外省旅行的比例更高。此外，白领青年比非白领青年更有可能在茶馆、酒吧和咖啡馆等休闲场所进行社交。

（二）客户需求

1.追求吃的个性化的需求

虽然部分企业为员工争取了食堂福利，但仍无法满足广大白领的需求。4成白领经常在周边餐馆就餐，2成白领经常吃外卖。另外，晚饭也是令白领头疼的问题，加班导致的食无定时在白领中并不少见，而即便按时下班，到家时间也多在7点之后，菜市收档。面对吃饭价格高、卫生无法保障、个性化需求无法满足、食无定时等问题，白领们很希望改善现有的饮食方式。

2.BMW时间

BMW是是“Bus公交+Metro地铁+Walk步行”。城市的快速扩张，令人仰止的房价，使得收入并不丰厚的白领们只能在远郊租房或购房，代价就是上下班时间的延长。自由支配时间的减少导致许多白领把休闲娱乐搬到了公交地铁上，听歌、看新闻、刷微博、看小说……因此作为公寓运营商，可将“BWM时间”利用起来，开发公寓发布微文让租客参与公寓生活资讯。

3.活动需求

白领休闲时光相对于非白领，会更多的选择室外消费和活动，锻炼、电影院、郊游等；另外白领用户每年均会有旅游计划，但其郊游从选址到出行会遇到许多麻烦，因此作为公寓运营商，可为白领旅游组织旅游并制定专属计划。

4.自我增值

作为职场人士，大多数白领都把工作作为自己的重心，将大量的时间投入到工作和相关领域的学习中，保证自己的竞争力。有80%比例的白领晚上回家仍然经常（或偶尔）工作和学习，有90%比例的白领在休闲时间经常（或偶尔）进行自我学习。

5.消费选择

白领的消费重点基本定位于住房和买车，由于一线城市高位的房价和消费，给白领带来了很大的压力。在消费倾向上，白领更加理性，将质量放在 位，兼顾实用性和品味，而在个性化和尝鲜性上低于非白领。

（三）运营模式

集中式运营。

（四）配套服务

1.公寓附近配套便利店、水果店、轻餐饮、干洗店。

2.引入智能化解决方案，签约入住，安防、门锁、监测、报修、水电充值、客户投诉等经营流程均实现线上系统管理，及时高效地跟踪和处理各类信息。在大数据管理上，运用BI系统，采集和处理公司门店运营数据、能耗数据、客户数据等等，来跟踪客户居住喜好。

3.为白领提供租用家具的服务，让租客自己挑选喜欢的家具。

4.每周举办一场社区活动。

5.公寓配备酒吧、书吧、会客、Party、聚会、娱乐、健身、休憩等。

6.互联网+公寓服务，打造属于自己的APP公寓服务和，运用平台整合附近各类生活服务资源，打造公寓综合体，接入O2O美容、理发、生鲜配送、美容等服务，创造一个智能化的生活平台。

（五）消费群体未来发展趋势

白领数量在国内逐年上升，白领有着丰厚的工资，更加追求生活品质与享受，作为公寓运营商，不仅要做好公寓的装修品质，而且要做好公寓的硬性与软性服务，为白领做到从住到吃到行的一条链服务。

蓝领阶层

(一)消费者发展现状

随着中国城镇化的不断推进，正有越来越多的人涌入大城市，成为漂在异乡的奋斗一族。但企业招人却越来难，这种现象背后，一个重要原因是企业所提供的薪资待遇与应聘者生活成本所出现的一种背离。蓝领人群以及刚刚进入社会的大学生薪资相对较低，在基本的生活开支、交通费、通讯费之外，他们很难再承担较高的居住费用。

简单来说，蓝领公寓就是针对蓝领群体提供的租房服务，主要服务于企业，而非单个蓝领。可以说，蓝领公寓的出现解决了多方面的需求。

企业方：由于服务业的从业人员流动性相对较大，频繁的招人及培训会增加企业成本，因此企业需要留住人，需要增加人员稳定性。另外，服务业一般实行包食宿的待遇，如果这一部分工作都由企业自身来做，也会增加企业的管理成本。而蓝领公寓的出现正好解决了企业在这两方面的需求，既可以提供舒适的居住环境，降低人员流失率，也可以通过第三方的管理降低在员工住宿上的管理成本。

员工方：服务业的从业人员收入相对较低，而他们的工作地点一般都处于市中心，居住成本相对较高，尤其是在北上广等一线城市。企业为他们提供舒适的居住场所，可以使他们安心工作，增加对城市、对企业的归属感，保证一定的工作稳定性。

政府方：外来人口的涌入带来的治安问题以及由此产生的管理问题，一直是政府工作的一个难题。蓝领公寓因其专业性、便利性和安全性，可以有效地解决群租所带来的治安及环境问题，协助政府管理好外来人口。

（二）客户需求

1.千亿量级

随着中国城镇化进程的推进，有越来越多的人涌入城市，这其中一个不小的占比就是「城市蓝领」，这在一线城市尤为突出。在北上广等一线城市，「城市蓝领」一般占外来人口的15%-20%，他们大多分布在餐饮、房地产销售、电子组装等行业。随着越来越多的「城市蓝领」进入城市，蓝领公寓已是租房市场的一个千亿级分支。

2.需求量大

随着服务业的不断发展，相关从业人员也在不断增加，相对应的，从事服务行业的企业住房需求也越来越大。企业为了降低员工流失率以及相关运营、管理成本，也在寻求更专业、更便利、更安全的蓝领公寓服务。

3.蓝领公寓实力玩家相对较少

相对于已经白热化的白领公寓，目前市场上的蓝领公寓供应量较少，在规模上也比较小，仍是一片有待开发的新蓝海。

4.回报率高

以上海为例，白领公寓的平均月租金在元到元之间，而同等条件（包括区位、交通、面积等）下的蓝领公寓平均月租金则为元/床位—元/床位，且多以6 、8 为主，蓝领公寓这种化整为零的做法使得其回报率要高于白领公寓。

（三）运营模式

偏向集中式，针对于一个项目，企业，园区去做一个集中式的兰陵公寓

（四）配套服务

除了一些基础的配套外，蓝领阶层对于配套特殊的要求有：1.公寓结构不应该局限在单一的单身公寓，要出家庭房，夫妻房等公寓房型；2.要离公司或者项目近；3.可以提供一些配套的技能培训，讲座等；要提供一些针对性的活动，等。说到底，针对于蓝领阶层的配套还是要讲一个人情味。

（五）消费者群体及未来发展趋势

蓝领阶层的数量短时间内一定是稳定或者小幅增长的趋势，消费者群体稳定且基数大，利润高，发展趋势好。

创业群体

（一）消费者发展现状

目前，中国创业者整体上呈现创业者数量庞大。

国内有机构针对全球44个国家，近五万名公众做过创业态度调查，数据显示，中国的创业环境排在全球前五，且有85%中国人有强烈创业意愿。据腾讯开放平台数据，近几年全国平均每天都有1.2万家新公司注册，年增长达33.74%，年新注册企业数约为.15万户。

从年龄层来讲，年由中国社科院社会学研究所社会心理学研究中心等机构共同发布的《中国创业心态调查报告》指出创业人群的年龄集中在16-35岁的80后、90后，合计占比超八成，是创业的生力军，而这部分人群总体接受教育程度较高，自身各方面综合素质较强。

大学生创业也成为趋势，届大学生中约有20.4万人选择了创业。

中国创业地域分布：中国已经形成五大创业中心：

一是以北京、天津为核心的华北创业中心；

二是以上海、杭州、苏州、南京为核心的华东创业中心；

三是以深圳、广州为核心的华南创业中心；

四是以武汉为核心的中部创业中心；五是以成都、西安为核心的西部创业中心。

东北地区创业活力程度低，与整体经济体量不匹配，创业融资前35的城市中，东北只有哈尔滨入选，名列第11位。

（二）客户需求分类

1.大学生创业者，需要一个年轻有活力的创业平台以及居住空间。

2.80后以及早前毕业的创业者，需要创业空间以及结识更多的客户资源和居住空间

（三）运营模式

集中式运营

（四）配套服务

1.充满潜力和魅力的价值地段、完善丰富的生活配套、四通八达的便利交通、简约合围式的立体园林人性化的 物业管理。

2.社区基础设施健全，周围商圈多，购物，就医，娱乐等方便快捷。

3.商场功能齐全，设施完备，交通纵横交错，四通八达。周边空气清晰、环境迷人，绿化面积大，居住安宁舒适，物业管理安全放心。

4.房屋楼层分布均匀，室内装修豪华气派，视眼非常宽广，采光较好。

5.社区主流健康向上，社区风气良好，邻里关系和睦，有较好的创业者沟通资源。

（五）消费群体未来发展趋势

未来随着国家对大学生创业相关扶持政策的出台，大学生创业者将越来越多，大多数创业者都选择在二线新兴崛起的城市创业，所以未来在天津、杭州、南京等城市创业者公寓会有好的发展空间。

老年群体

（一）消费者发展现状

我国自年步入老龄化社会以来，老龄人口比重逐年增加。民政部年初公布的数据显示，年全国60周岁及以上老龄人口数量已超过2.4亿，占总人口的17.3%。其中失能失智老人超过万，老龄人口及失能失智人口均呈现加速增长的态势,从下图中可以看出未来我国老年人口呈逐年上涨趋势。随着我国老年人口越来越多，养老带来的家庭负担和社会负担也将越来越大。而今随着时代的发展， 批独生子女的父母将面临养老的问题，而越来越多的老年人及其子女可以接受老年公寓。

一般意义上的养老，是保证老年人基本生活，基本医疗保健服务，在此基础上，如果有条件就提供更多更加充实的物质生活和精神生活。家庭养老还有养老院等机构养老，老年人上述的需求都可以得到基本的满足，但在人际交往、接触新鲜事物等精神方面的需求，都得不到满足，更别说获得别人的尊敬，甚至获得自我实现。现在越来越多的退休老人追求精神上的富足。

（二）客户需求分类

自主需求：退休干部、年轻时为知识分子等为了在晚年有一个养老安逸的环境，以及满足精神上的追求。

被动需求：子女多为80、90后独生子女，平时忙于工作没有太多时间可以照顾到老人。

（三）运营模式

集中式运营

（四）配套服务

1.互联网+公寓服务，打造属于自己的APP公寓服务和，运用平台整合附近各类生活服务资源，打造公寓综合体，可以让子女随时随地到老人在社区的动态。

2.因为老人年纪的问题，要做更加无微不至的服务，所以需要一些老年服务的专业人员。

3.公寓附近应配备医疗机构、公园等。

4.公寓公共空间应配有社交空间、图书吧、活动吧。

5.建立公寓兴趣学习社区，满足老年人闲暇时光精神活动，学习和接触新的事物，不与时代脱节。

（五）消费群体未来发展趋势

未来老年人口将逐年递增，且在大城市里的退休老年生追求高质量退休生活以及城市白领及以上成功没时间陪伴老人的家庭需求会不断增加。例如北上广一线城市以及杭州、南京、西安等后来居上的二线城市市场将迎来一片蓝天。

家庭租户

（一）消费者发展现状

新一代80、90后新生家庭大多都是月光族，不爱储蓄，有钱就花光，存了钱对房子也没什么太大兴趣。还有一些家庭在自己老家买了房子，但是在大城市里工作，所以全家出来租房子住。

（二）客户需求分类

1.农村外来打工家庭，需要一个相对便宜的住宿空间。

2.自己刚买了房子还没有交付，需要租房子度过过渡期。

3.不买房子一组（像金星一样的人）

（三）运营模式

集中式运营为主，分布式运营为辅

（四）配套服务

1.互联网+公寓服务，打造属于自己的APP公寓服务和，运用平台整合附近各类生活服务资源，打造公寓综合体，随时随地解决公寓问题。

2.因为是家庭公寓所以公寓氛围更像普通小区而非酒店，所以才去小区式服务管理。

3.公寓附近应配备医疗机构、学校、超市、商场、地铁站。

4.公寓公共空间应配有社交空间、图书吧。

5.在房屋设计上要有家的感觉，应配备厨房、浴室、洗衣机等家具。

（五）消费群体未来发展趋势

随着时代的发展，大城市房价的不断增长，收到欧美文化的冲击，越来越多的年轻家庭理念得到转变，不在乎是不是有属于自己的房子而在意生活质量上体感的享受，所以愿意租房子不买房子的家庭将越来越多，家庭租户将会是创业者租户之后的热门产业。

企业中高层／涉外人士

（一）消费者现状

目前专门针对企业中高层的长租公寓较少，有嘉华，雅诗阁。

（二）客户需求

在低智商尽量偏向cbd等城市核心地段或涉外生活圈（如上海的静安区，徐汇区），交通要便利，地段要好，对于服务的要求高，空间大，不拥挤，侧重于高服务，优地段，包括洗衣，出行票务订购等。

（三）运营模式

个人建议类似于cbd等类似区域可以构建集中式的高管公寓，可适当应对个别高管要求有针对性的布局分散式的公寓，可以考虑与联合办公集中运营的模式。

（四）配套服务

所有的基础服务都要提升，要配有高素质的管家（语言能力要求，经过统一的培训等），票务预订，接送机等服务。

（五）消费者群体及未来发展趋势

高官人群少，但是稳定，一般都是公司出面长租，且服务的附加值高。

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